投资数百亿的铜官窑古镇为何失败？

受疫情影响，中国古镇开发遇到历史最低潮。成都投资20亿的龙潭水乡古镇生意惨淡，北京的古北水镇持续低迷，长沙铜官窑古镇开业即关门，在全国类似的所谓古镇已现轰然坍塌之相。为什么这些投资巨大的古镇项目，会遭遇市场冷反馈，到底是哪个环节出了问题呢？

以长沙铜官窑古镇为例，景区由新华联集团斥100亿巨资打造，可就在开业当天即被叫停！铜官窑古镇总共占地面积3000亩，总建筑面积约100万平方米，该项目是按照国家的5A景区标准来规划和打造的，是国家“一带一路”的样板工程。景区内的建筑是仿照汉唐时期的风格，该景区吃喝玩乐，应有尽有，但却开门即关门。据了解，铜官窑古镇在开业的第一天就接待了3万多名游客，一开始的业绩还是非常好的，但是随后景区的游客量就急剧下滑。

对一个体量甚巨的古镇项目，百亿元投资不算“吓人”。古镇以文化作为卖点，必然要求最大程度还原历史文化场景，大至整体建筑风格，小至每座建筑、每根梁等都力求逼真。新华联文旅也确实“下了血本”。其曾不断从江西、安徽、浙江、福建等地收购古宅，而后花费上千万的巨资，将古宅原样复迁至铜官窑古镇。

新华联文旅打造的是一个“古镇+主题乐园”的概念，比如乌镇+迪士尼，古北水镇+环球影城，既有文化的底蕴，又有科技娱乐和大型演艺，这种模式和规模在全国是首创。

但另一面是这种概念落地增加了项目打造成本，包括整体运营成本，主题乐园等设备打造、运维及未来更新迭代的成本。这也能部分解释为何铜官窑古镇投资达百亿之巨，尽快回本乃至盈利的考验会更大。

这个项目与全国类似项目一样，投资商把最大的宝押在交通便捷和旅行社上，认为依托中心城市，加上拉进几家大的旅行社就立于不败之地了。结果都败了！其实犯的还是房地产思维的错误，着眼点永远是地段和龙头商家（旅行社），用在地产上是对的，用在旅游上就得完蛋！地产有三要素：地段、地段还是地段；旅游也有三要素：创意、创意还是创意！在旅游上地段和龙头企业是不重要的，甚至可以忽略。没有创意就没有生意！没有震撼就只有遗憾。